北京进深 徐迪 12月1日中证策略，北京11月住宅成交榜出炉。
建发海晏以4.36亿元的成绩排名海淀区榜首，项目操盘手为包维。
11月份，项目累计成交14套，面积合计0.32万㎡；
成交均价13.53万元/㎡，始终保持价格高位。
建发海晏所在地块成交于今年1月2日，建发房产以90.4亿元的价格摘得，折合楼面价95062元/㎡，溢价25.04%。
6月份和9月份两批次共431套房源取得预售许可证。
截至11月30日，已完成241套网签，去化率56%。
成交均价约13.58万元/㎡；网签金额总计71.6亿元，覆盖了近八成地价款。
项目总建面14.6万㎡，其中地上约9.5万㎡，地下约5.1万㎡。
规划16栋7F-15F洋房+小高层，共435套，3.2-3.6米层高。
户均建面达到218㎡，其中3栋单体平墅，一层一户，建面300㎡+。
7#、14#、15#、16#楼有顶退户型，顶层复式带露台。
6月6日，建发海晏403套房源取得预售许可证，除东南角13#楼，其余15栋住宅楼全部在范围内。
拟售均价在13.87万-16.91万元/㎡区间。
北京“好房子”新规发布至今，建发海晏迈出了海淀新盘的突破性一步：一步阳台。
围栏玻璃高1.2米，客厅落地窗子可以三开平拉合成一块，窗子可开至三分之二面宽。
窗户确定为德国旭格系统窗中证策略，四玻两腔一夹胶，超静音，相当于图书馆的环境。
北京首个项目做到全屋应用，包括卫生间和厨房，玻璃用的鸟巢同款超白玻，透光率比普通玻璃高10%。
得房率，西北角4#7层洋房183户型可达到83%，剩下183中间户81%；218/266户型82%。
9大户型设计理念：
①奢享层高设置3.2-3.6米。
②私享电梯厅设计，套内独立玄关；
③方正客餐厅，8人大圆桌设置；
④南侧客厅一步阳台，有个透气的空间；
⑤独立、采光通风家政间；
⑥厨房台面650宽，使用更充裕；
⑦全尺度卧室设置，居室空间进深≥3400米（500+1800+500+600=3400）；
⑧极致收纳：全户型收纳16.7㎡起，套内占比≥11%；218起做独立衣帽间；
⑨大窗户：客厅、卧室窗户宽度尽量宽。2/3的南向面宽设置大面积窗用于采光通风。
220㎡以上户型：
家政间全部做了转角窗，可以晾晒又避免潮湿，并且与客厅、卧室完全隔离，独立好收拾；
厨房台面650宽度，和建发观宸165户型的台面一样尺度。
此外，所有户型厨房烟道外移，不占用吊柜面积，操作台也更加完整。
266㎡以上户型：高阶改善独有的双动线处理，主人和家政阿姨走不同的通道。正门1.8米双开门，侧边独立通道直通厨房家政间。
建发海晏打造的京派王府园林，四进三园十八景，电伴热锦鲤福池，水温能全年保持20℃，四季都能看到小鱼游来游去的那种。
会所面积3600平，层高大致7米。含恒温泳池，大人、儿童泡池，按摩池；KTV、SPA、3个私宴厅；另有高尔夫、茶厅、棋牌室、雪茄吧、瑜伽室、私教室……还有好多没听过的功能区。
受文件限制，建发在朱房项目上园林景观上走中式风，主体住宅建筑设计则加入现代风格元素，整体做到和谐明朗。
住宅楼屋顶均有造型轮廓线，与丰台的璞逸丰宜类似，做了大飘檐设计。
立面大部分石材为主，体现中式府院的厚重感，搭配少量玻璃幕和铝板，用金属线条质感展示现代建筑风格。
滨水而建，外立面颜值有保证的话，将成为这片河景豪宅的加分项。
地块位于北五环与京新高速东北角，南侧紧邻北五环，距地铁13号线上地站步行约1.5公里，昌平线朱房北站约1.2公里。
周边教育资源丰富，海淀实验二小汇缘分校、橡树分校、清华附小清河分校等。
北面有大型购物中心清河万象汇，步行可达。
隔着万象汇的海淀北次新豪宅标杆北京橡树湾，当前二手房挂牌价在13万/㎡左右，楼龄较新的五期万橡府大户型能卖到15万。
值得一提的是，万象汇、北京橡树湾，均是华润置地北京代表作。
产业方面，腾讯北京在建新总部，就在学院路北边，与地块直线距离不到2公里。
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